Таким образом нетрудно увидеть, что заключение договора поднайма в современных условиях обусловлено таким количеством необходимых формальностей, что их неукоснительное соблюдение вряд ли сможет породить возникновение соответствующих договорных правоотношений в практической жизни.
Завершая рассмотрение вопросов договора поднайма, хотелось бы отметить еще три частных аспекта.
Первое. Договор поднайма должен быть заключен в письменной форме. Более того, ч. 1 ст. 76 ЖК РФ дополнительно требует, чтобы один экземпляр соответствующего договора был передан наймодателю.
Второе. Срок действия договора устанавливается по соглашению сторон. Максимальный срок действия договора законом не установлен. Если в договоре срок его действия не будет определен, договор будет считаться заключенным на один год (ч. 3 ст. 77 ЖК РФ).
Третье. Плата за жилое помещение также устанавливается по соглашению сторон (ст. 78 ЖК РФ). На законодательном уровне размер такой платы, естественно, никоим образом не определяется и не ограничивается.
II. Договор обмена
Во времена Советского Союза обмен жилыми помещениями являлся, пожалуй, самой распространенной жилищно-правовой сделкой. Обмен жилья являлся, по сути, единственным договором, в результате совершения которого наниматель мог осуществить полное отчуждение жилого помещения (а не временное, как при поднайме) с последующим приобретением прав на иное жилое помещение[88]. В настоящее время сделки по обмену жилыми помещениями в практической деятельности используются достаточно редко. Вследствие этого анализ договора обмена будет произведен только в самых общих чертах.
Итак, ч. 1 ст. 72 ЖК РФ устанавливает, что наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю. Часть 5 данной статьи отдельно конкретизирует, что обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации.
Именно так законодатель определяет суть отношений, складывающихся по поводу обменных договоров. Если на время отойти от норм жилищного законодательства и обратиться к научной литературе, то можно встретить следующие определения договора обмена. Договор обмена жилых помещений – это соглашение их нанимателей, в соответствии с которым наниматель по договору социального найма обязуется передать занимаемое им жилое помещение другому аналогичному нанимателю, который в свою очередь обязуется передать первому взамен занимавшееся им жилое помещение[89]. Обмен жилыми помещениями – договор двух и более нанимателей жилых помещений и совместно с ними проживающих граждан в домах государственного, общественного или индивидуального жилищных фондов о взаимной передаче жилых помещений в пользование с передачей соответствующих прав и обязанностей по договору найма жилого помещения[90]. Советский ученый-цивилист М.М. Агарков писал, что обмен жилплощадью представляет собой не что иное, как одновременную цессию и перевод долга в области прав и обязанностей по пользованию жилыми помещениями
