Управление многоквартирными домами. Теория и практика - страница 2

В этой цепочке роль УО самая мизерная – она обслуживает внутренние инженерные системы здания и, возможно, решает вопросы платежей. При этом не надо забывать, что техническое обслуживание домовых инженерных сетей (а равно и бухгалтерские услуги) являются частью услуг УО по содержанию здания. Ни на градус, ни на калорию УО, как правило, не может изменить параметры отопления дома. Ни на вольт, ни на ампер – параметры электроснабжения. Заключая договор с поставщиками, управляющая организация исполняет функции по заказу услуг в интересах потребителей. Отвечая перед собственниками помещений (СП) за нормальные условия проживания и комфорт в доме, УО следит за параметрами услуги, имея возможность лишь влиять на поставщика тепловой или электрической энергии (контролировать процесс исполнения коммунальной услуги).

По сути, управляющая организация при фактическом отсутствии иного заказчика услуг сама становится Заказчиком коммунальных услуг (КУ), представляя обобщенные интересы собственников многоквартирного дома (МКД) в отношениях с ресурсоснабжающими организациями. А вот одновременно быть Заказчиком и Исполнителем одной и той же услуги никак невозможно! Это – совершеннейший нонсенс, принятый сегодня в качестве федерального закона. Жилищное законодательство в этой части, увы, не дружит ни с научной логикой, ни со здравым смыслом.

Легко увидеть, что услуги можно систематизировать по их определенным признакам, главным из которых, пожалуй, стоит считать взаимоотношения между Заказчиком, Потребителем и Исполнителем услуги.

Услуга «автобус» – комплекс работ с определенным результатом не менее заранее оговоренного минимального (проезд до места, с точностью до остановки) и не зависящим от Потребителя процессом исполнения (маршрут). Потребители (пассажиры) не имеют основных функций Заказчика, как, например, функций управления услугой (маршрут, места остановок и тариф установлены Исполнителем или государственной структурой). Функция Заказчика по контролю за исполнением услуги возложена на надзорные органы.

Услуга «такси» – комплекс работ с возможностью оперативного изменения Заказчиком и процесса исполнения услуги и конечного результата. Заказчик (он же, как правило, Потребитель) услуги может не только оперативно влиять на ход ее исполнения (корректировать маршрут), но и осуществлять финансовый контроль, вплоть до торгов по стоимости. Другие потребители услуги имеют результат в соответствии с условиями заказа. Если в такси едут папа и сын, то папа – заказчик и потребитель, а сын – только потребитель услуги. Оплату Заказчик производит, как правило, после оказания услуги.

Коммунальные услуги (по крайней мере – сегодня) относятся к типу «автобус», собственники помещений (СП) являются пассивными потребителями этих услуг. Жилые помещения по умолчанию должны быть обеспечены минимальным набором коммунальных услуг (аналог маршрута автобуса). В определении тарифов на КУ и в процессе оказания услуг собственники практически не участвуют. Пользователями коммунальных услуг являются все пользователи помещений дома на равных основаниях.

Услуга по содержанию здания (СЗ) относится к типу «такси»: собственники помещений могут сами формировать комплекс услуг по СЗ (минимальный перечень определен безусловно), равно как и определять его стоимость (торг при заключении договора). Однако в большинстве российских МКД до сих пор не сформирован Заказчик этой услуги, исключение составляют только ТСЖ и ЖСК. Номинальный заказчик услуги – сообщество собственников помещений – имеет реальную возможность управления услугой СЗ только посредством принятия решений на общем собрании. Оперативное управление услугой СЗ (коррекция маршрута) возможно лишь при наличии уполномоченного лица – профессионального заказчика услуг.