Управление многоквартирными домами. Теория и практика - страница 4

• Возможность оперативного расторжения договора без ощутимых потерь для потребителя.

• Институт Заказчика услуг, который только и позволяет успешно реализовать перечисленные выше механизмы и позволить даже рядовому пассивному потребителю ощутить их реальный результат. Результат профессиональной деятельности Заказчика проявляется в виде повышения уровня обслуживания здания, качества жизни в нем и роста капитализации объекта недвижимости.

В развитом, нормально эволюционирующем обществе за десятки лет сложилась целая культура ухода за недвижимостью, основы которой давно не подвергаются сомнению.

4.1. Во-первых – это доминирующий принцип разделения функций управления и эксплуатации и обслуживающих организаций – на управляющие и эксплуатирующие недвижимость. Сегодня даже в названиях некоторых компаний можно увидеть основополагающие понятия – property management и facility management. Не вдаваясь в подробности перевода с английского, обозначим их привычно: управление и эксплуатация. Первое подразумевает управление собственностью, контроль финансов, организацию обслуживания здания, а второе – непосредственное исполнение работ по обслуживанию инфраструктуры зданий (эксплуатацию). К сожалению, наше законодательство, не исключая и Жилищный кодекс (1)^>1 (далее – ЖК), разделения этих понятий не придерживается. Однако практикам отрасли различия этих функций очевидны: первым занимаются правоведы и экономисты, вторым – технические специалисты. Первое (хотя бы в части управления финансами) вполне сподручно осилить собственникам самостоятельно, второе чаще отдается подрядчикам – профессионалам. Далее мы не раз вернемся к данному принципу разделения функций управления и эксплуатации, как на основе практики ухода за зданиями, так и из очевидных экономических соображений.

4.2. Open book – принцип открытости бюджета. Подрядчик, предлагая свои услуги (например – клининга), полностью, постатейно раскрывает свой бюджет по объекту и согласовывает его с Заказчиком. Полагаем данный принцип наиважнейшим в развитии рыночных отношений в сфере управления недвижимостью. Только так можно определить адекватную стоимость услуг и обеспечить условия для конкуренции на рынке.

4.3. Институт заказчика услуг – в многоквартирных домах реализована схема взаимодействия профессионалов отрасли: заказчика и подрядчика. Заказчиком выступает профессиональный управляющий, нанятый собственниками и представляющий общие интересы собственников помещений. Superintendant, house keeper – за разными названиями стоит примерно одинаковый набор функций профессионального заказчика услуг. Потребители услуг не обязаны ориентироваться в нюансах жилищного права, в технологиях эксплуатации зданий и смет на работы. Поручить это специалисту, зарплата которого будет зависеть исключительно от решения большинства собственников – вполне современное решение вопроса.

4.4. Классические законы рынка оказания услуг – свободные тарифы на услуги, свобода выбора управляющей (эксплуатирующей, ресурсоснабжающей) компании, возможность торга при заключении договора управления (эксплуатации) домом. Причем торг ведется профессионально с обеих сторон благодаря наличию заказчика – профессионала. Собственно управление многоквартирным домом и начинается с принятия собственниками устава дома и приглашения управляющего на работу.