Ваша недвижимость - страница 16

К существенным условиям договора купли-продажи жилого помещения следует в первую очередь отнести условие о взаимных обязанностях сторон, которые, как следует из ст.454 ГК РФ, состоят в следующем:

― обязанность продавца – передать покупателю приобретаемое им жилое помещение;

― обязанность покупателя – принять от продавца приобретаемое жилое помещение, уплатив за него цену, указанную в договоре (см. далее).

Кроме того, в договоре купли-продажи должны быть конкретно определены:

― предмет договора (передаваемое от продавца покупателю жилое помещение);

― цена, которую следует уплатить за приобретаемое жилое помещение.

Предмет договора должен быть определен в содержании документа на основании ст.554 ГК РФ. Как следует из указанной статьи, в договоре купли-продажи должны быть "указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости в составе другого недвижимого имущества". Иными словами, данные, приведенные в договоре, должны обеспечивать идентификацию жилого помещения, позволяющую безошибочно отличить это помещение от другого по соответствующим характеристикам (состав, общая и жилая площадь, адрес, этаж). Подчеркнем, что отсутствие в договоре таких данных позволяет рассматривать условие о предмете договора как не согласованное сторонами, а сам договор – рассматривать как не заключенный (с вытекающими отсюда последствиями).

Цена жилого помещения должна быть определена в содержании документа на основании ст.555 ГК РФ. Такая цена может быть указана за жилое помещение в целом (общая цена) либо за единицу площади жилого помещения – например, за один квадратный метр. В последнем случае общая цена жилого помещения определяется исходя из его фактического размера (общей площади). Бели условие о цене жилого помещения в договоре отсутствует, то последний также считается незаключенным.

Заметим, что нередко для определения "справедливой" цены жилого помещения прибегают к услугам профессиональных оценщиков. Подробнее об этом можно узнать из содержания главы 10 настоящего пособия.

К числу существенных следует отнести и условие о передаче жилого помещения от продавца к покупателю. Такое условие должно включаться в договор купли-продажи в соответствии со ст.556 ГК РФ.

В общем случае факт передачи жилого помещения от продавца к покупателю осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту (иному аналогичному документу). Таким образом, обязательство продавца о передаче жилого помещения покупателю должно рассматриваться в качестве исполненного после вручения, точнее, обеспечения покупателю беспрепятственного доступа в жилое помещение и пользования им в качестве такового, и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.* (* Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче (приеме) жилого помещения на условиях, предусмотренных договором, должно рассматриваться как отказ от исполнения предусмотренной договором обязанности передать (принять) жилое помещение).

Поясним, что обеспечение покупателю беспрепятственного доступа в купленное им жилое помещение и пользование им в качестве такового предполагает предварительное юридическое и фактическое освобождение данного жилого помещения продавцом. Юридическое освобождение жилого помещения – это снятие с регистрации лиц, ранее зарегистрированных в данном жилом помещении, т.е., проще говоря, их выписка на другой адрес. Физическое освобождение жилого помещения – это освобождение данного помещения от имущества лиц, ранее пользовавшихся данным помещением. Сроки юридического и физического освобождения жилого помещения подлежат согтасованию ме