ЖКХ: вопросы и ответы. 5-е издание - страница 27

Очевидно, что построить крыльцо можно только на земельном участке, на котором стоит многоквартирный дом. Из ст. 36 ЖК РФ следует, что земельный участок – это общее имущество. Владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом собственники помещений в таком доме.

Как и собственники любого иного имущества, собственники общего имущества дома вправе получать доход от использования земельного участка третьими лицами (см. по аналогии Письмо ФАС РФ от 27.05.2015 №ИА/26126/15). Кроме того, только собственники могут дать разрешение на использование общего имущества.

Таким образом, владельцы магазина должны обратиться к собственникам помещений в доме за получением разрешения на строительство крыльца (Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 04.03.2008 №Ф04—1315/2008). Собственники на общем собрании должны принять такое решение и утвердить размер платы за использование земельного участка. Полученные средства можно направить на содержание общего имущества.

Если в доме есть магазин, который не платит за пользование земельным участком, на котором расположено крыльцо, то можно потребовать внесения такой платы. Если владелец откажет во внесении платы, то можно обратиться в суд. Правовым основанием требований собственников помещений в доме будет ст. 1102 ГК, то есть правила о неосновательном обогащении.

Данные принципы работают и в том случае, если владелец магазина является собственником помещения в доме, а значит имеет долю в общедомовом имуществе. Порядок пользования общим имуществом определяется только соглашением всех сособственников (ст. 247 ГК). В законе нет запрета на то, чтобы сособственники потребовали оплату как условие разрешения на использование земельного участка дома под размещение крыльца.

Фасады многоквартирных домов часто используются для размещения кондиционеров.

Федеральное законодательство никаких специальных требований к размещению кондиционеров на фасадах зданий не устанавливает. Однако такие требования могут быть установлены местными градостроительными правилами. Как правило, размещение кондиционеров запрещено на фасаде зданий, находящихся на центральных или исторических улицах городов.

Если в соответствии с местными правилами размещение кондиционеров является законным, то что для этого требуется?

Стена дома является общедомовым имуществом (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). Распоряжается общим имуществом общее собрание собственников помещений в доме. Только собрание может предоставить право на размещение кондиционера, а также определить порядок взимания и размер платы за использование стены дома. Поэтому для установки кондиционера обязательно требуется решение общего собрания.

В судебной практике встречается обратная позиция. Так, например, в Решении АС Москвы от 26.09.2014 № А40—189578/2013 суд указал: «Учитывая изложенные нормы права, суд приходит к выводу, что сам по себе факт размещения кондиционеров на фасаде многоквартирного дома… не означает осуществление ответчиком действий, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и распоряжения собственниками помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этим правомочиям». Такая позиция суда является необоснованной, так как речь должна идти не о негаторном иске, а об иске о восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения. Это разные способы защиты, чего не учел суд.