Практически все используемые земли подвержены некоторым общим ограничениям. Все пользователи землей обязаны соблюдать определенные природоохранные, ветеринарные, санитарные и иные правила российского, регионального и местного масштаба, что в некоторой степени ограничивает их хозяйственную свободу как землепользователей.
Но наряду с этим на многие земли наложены специальные ограничения, вызванные их местоположением или иными обстоятельствами. На практике такого рода специальные ограничения получили название земельно-планировочных. Эти ограничения касаются не только пользователей, арендаторов, владельцев земли, но и собственников.
Поскольку промышленная деятельность создает угрозу загрязнения окружающей среды, на соседних участках устанавливаются особые санитарно-защитные зоны с ограниченным режимом использования. Порядок выделения названных зон определяется санитарными правилами и нормами (СанПиН). Другие, т. е. строительные, нормы и правила (СНиПы) устанавливают целый ряд запретов, обусловленных правовым режимом тех или иных земельных участков. Так, размещение предприятий или групп предприятий, зданий, сооружений и коммуникаций не допускается:
на площадках залегания полезных ископаемых без согласования с органами государственного горного надзора;
в опасных зонах отвалов породы угольных и сланцевых шахт или обогатительных фабрик;
в зонах активного карста, оползней, селевых потоков и снежных лавин, которые могут угрожать застройке и эксплуатации;
в первом поясе зоны санитарной охраны водных источников; в первой зоне округов санитарной охраны курортов, если проектируемые объекты не связаны с эксплуатацией их лечебных свойств; в зеленых зонах городов и поселков городского типа;
на землях, занятых или предназначенных для лесов, лесопарков;
на участках, загрязненных органическими и радиоактивными отбросами, до истечения сроков, установленных органами санитарно-эпидемиологической службы;
на землях заповедников и их охранных зон; в охранных зонах памятников истории, археологии, архитектуры, искусства, охраняемых государством.
Предприятия, действующие на временно предоставленных участках, обязаны за свой счет привести их в состояние, пригодное для эксплуатации по основному назначению.
Исторически наиболее известными ограничениями являются сервитуты, т. е. ограничения, установленные в интересах соседей. Например, если земельный массив в свое время был разделен таким образом, что один его участок был отрезан от дороги общего пользования, то пользователю этого участка должен быть предоставлен выход к ней в виде права прохода и (или) проезда через чужую землю. Сервитут может быть установлен в виде права прогона скота по полосе чужой земли и т. д. Такого рода сервитуты устанавливаются в силу договора или судебного решения за плату или бесплатно. Сервитут может действовать в виде условия, включаемого в документ на право пользования землей. Тем самым это право ограничивается в интересах соседа. Сервитуты в настоящее время устанавливаются на основании ст. 23 ЗК Российской Федерации, а также ст. 274 ГК Российской Федерации. Сервитуты могут возникать в силу договора (частные) и в силу закона (публичные).
Основные положения Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 г., утвержденные Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. № 1535 (в ред. Указа Президента Российской Федерации от 25.11.2003 № 1389)
