М²: Как заставить недвижимость работать на тебя? - страница 3

Этот эпизод наглядно демонстрирует, насколько важна экспертность, приобретаемая с опытом. И насколько недобросовестным может оказаться продавец.

В то же время в экспертной практике докопаться до скрытых деталей и неочевидных нюансов – значит найти повод для торга, побороться за цену. И при желании купить объект с внушительным дисконтом, ниже рыночной цены.

Я назову еще одно качество, которое отношу к важным экспертным компетенциям инвестора, – коммуникабельность. Потому что база ваших профессиональных контактов – это тоже своего рода капитал. Связи в среде предпринимателей, девелоперов, чиновников – то, что порой приносит эксклюзивную информацию, доступ к инсайдам рынка и городской инфраструктуре. Спустя годы кропотливой работы я могу сказать без лишней скромности: мы знаем многих людей, а они знают нас. Это не просто репутация. Это наш полезный актив.

Наши нехитрые умозаключения:

Если у вас есть существенный свободный капитал и недостаток экспертизы в особенностях рынка, доверьтесь профессионалам. И откройте для себя заманчивый мир инвестиций в недвижимость.

Если у вас есть представления о перспективах хотя бы одной локации в городе и/или приятельские отношения со сведущими людьми, а также знания в области оценки недвижимости, но есть дефицит свободных средств, займитесь брокерской деятельностью, чтобы отточить навыки и создать финансовую подушку. С заделом на будущие инвестиции, разумеется. И не забывайте о такой опции, как банковские кредиты.

Пока я всего лишь легкими мазками очертил для вас контур будущих возможностей. Но картина будет неполной и, пожалуй, далекой от реальности, если мы не рассмотрим конкретно преимущества и недостатки инвестирования в объекты недвижимости.

Начнем с минусов, потому что… с ними не все так однозначно. Сказать по правде, выше я уже разобрал одну из проблем – высокий порог входа по стартовому капиталу и уровню осведомленности о состоянии рынка. Но, как показала цепочка моих рассуждений, этот порог вполне преодолим, если соблюдать последовательность действий. Пройдемся по другим недостаткам, попутно развенчивая распространенные мифы.

В бизнесе, связанном с недвижимостью, вряд ли получится обогатиться в два счета и вдруг в один из дней проснуться миллиардером. Это рынок трудоемких и протяженных по времени процессов, рынок вдумчивого перспективного планирования. Здесь ничего не делается наскоком, впопыхах.

Инвестор ориентируется на стандартный цикл: покупая что-то, мы заранее знаем, что не продадим этот объект в кратчайшие сроки. То, что я называю очень быстрой продажей, занимает полгода. Средний срок – это год, полтора, даже два. Все, что сверх этого, – долгосрочные проекты.

Средняя доходность инвестирования в недвижимость в пассивном режиме (когда просто получаем арендную плату за объект) составляет 5–15 % годовых. Если же инвестирование в недвижимость превращается в довольно успешный бизнес со множеством сделок, то доходность возрастает до 20–50 % годовых. Бывают случаи, когда доходность может составить 100 % годовых, однако для этого нужны определенные условия. Например, наша компания в период пандемии коронавируса сделала квантовый скачок за счет роста стоимости недвижимости. В тот период недвижимость выросла на 20–30 % плюс доход, который планировался изначально при покупке, в размере 25 %.