Масштабирование, или Как заставить ваш бизнес расти - страница 15

А что, если недвижимость приобретается не для дальнейшей прибыли при перепродаже, а для себя любимого? Покупку собственного жилья легко обосновать и доказать себе, что это гораздо выгоднее ипотеки. Однако расчётливые люди (и многие сознательные предприниматели) отказались от этой самой дорогостоящей авантюры и арендуют жилье, а деньги инвестируют во что-то более доходное.

Последнее, что бы я сделал, – это купил на первые заработанные деньги квартиру лично для себя. Я не делал этого многие годы, хотя возможность, конечно, была. А потом купил – и понял, что зря.

Посмотрите сами: в Москве хорошие просторные квартиры в хороших районах и современных домах стоят от 15 млн рублей. На ремонт уйдет еще от 3 млн.

А ведь вы можете снимать квартиру в этих же домах за 75 тыс. руб. в месяц. Фактическая окупаемость для арендодателя может составлять 20—30 лет, при этом на нем лежит бремя владения жильем: налоги, ремонт, страховка (либо риски затопления или пожара). А вы можете пользоваться тем же самым, не имея этих проблем. Но главное – эти 18 миллионов вы можете вложить куда выгоднее! Также у вас остается свобода перемещения: кто вам помешает переехать в другой район, если есть необходимость?

Если рассматривать недвижимость как арендный бизнес, который будет давать вам пассивный доход, то ваши варианты следующие:

1. Купить квартиры для сдачи в аренду.

2. Купить коммерческую недвижимость для сдачи в аренду.

3. Купить долю в фондах недвижимости.

Квартиры для сдачи в аренду

Я экспериментировал со сдачей квартир в двухтысячных годах, но тогда были другие времена. Сперва я столкнулся с тем, что надо заплатить риелтору сумму, равную месячной аренде (ушлые ребята из агентства недвижимости брали деньги с обоих участников сделки). Через пару недель мне нашли клиента, я подписал договор. Жилец съехал через четыре месяца, и я снова оказался на старте. Появилась мысль, что стоит поселить знакомых: среди них нашлись желающие. Через пару месяцев, заехав за деньгами, я обнаружил прокуренное помещение и ушатанную мебель. Судиться с друзьями было совершенно неинтересно, но пришлось указать им на дверь. Половина заработанного была потрачена на ремонт мебели. Всё это время квартира простаивала и не приносила дохода. Конечно, все это надо было учитывать с самого начала.

А теперь посчитайте, сколько квартир вам надо сдавать, чтобы получать ежемесячно 1 миллион рублей.

Сайт Cian.ru показывает среднюю стоимость аренды двухкомнатной квартиры в Москве 45 тысяч рублей. Средняя стоимость продажи двухкомнатной квартиры на этом же сайте – 10 млн рублей.

Вы будете сдавать квартиру в среднем примерно 11 месяцев в году; двенадцатый уйдет на выезд старых и въезд новых жильцов. Еще один месячный платеж – налоги. Третий – текущий ремонт: починить стиралку или кран, заменить кровать… Даже если вы никогда не будете тратиться на ремонт, что, согласитесь, невозможно, сдача данной квартиры принесет вам 450 тысяч рублей в год, или 37,5 тысячи в месяц. Чтобы получить 17 млн рублей в год, вам придется сдавать 37 квартир общей стоимостью 370 млн рублей. Это целый подъезд! Вы не сможете заниматься ими в одиночку – придется нанять управляющего. Каждые десять лет – капитальный ремонт, это четыре ремонта в год, только представьте.

Честное слово, такие инвестиции – не лучший вариант.

Рассчитывать на рост стоимости квартир последнее время тоже не приходится.