Мастер Недвижимости - страница 10

Порядок оценки по сравнению с аналогами:

Собираются данные о продаже объектов, аналогичных оцениваемому по таким характеристикам, как местоположение, площадь, состояние и год постройки.

Оцениваются различия между объектами. Например, если аналогичный объект продаётся за более высокую цену, но находится в более престижном районе, оценка корректируется.

Определяется рыночная стоимость объекта на основе средних значений цен аналогичных объектов с учётом корректировок.

Преимущества:

Метод прост в применении и понятен.

Позволяет быстро определить рыночную стоимость объекта.

Недостатки:

Зависимость от доступности информации о сделках.

Может не учитывать уникальные особенности объекта.

2. Затратный метод

Затратный метод предполагает определение стоимости недвижимости на основе затрат, необходимых для её восстановления или строительства аналогичного объекта. Этот метод часто используется для оценки новых объектов или уникальных зданий.

Порядок оценки по затратному методу:

Оцениваются затраты на строительство или восстановление объекта.

Из общей стоимости вычитается сумма физического и морального износа объекта (если объект не новый).

К полученной сумме добавляется стоимость земли, на которой расположен объект.

Преимущества:

Подходит для оценки новых зданий или уникальных объектов, для которых нет аналогов на рынке.

Позволяет учитывать реальную стоимость строительства.

Недостатки:

Не всегда отражает рыночную стоимость объекта, так как затраты на строительство могут отличаться от рыночных условий.

Трудно оценить моральный и физический износ объекта.

3. Доходный метод

Доходный метод основывается на расчёте стоимости недвижимости на основе её потенциального дохода. Этот метод часто используется для оценки коммерческой недвижимости и объектов, приносящих арендный доход.

Порядок оценки по доходному методу:

Определяется текущий или потенциальный доход от объекта (например, арендная плата).

Рассчитываются эксплуатационные расходы (содержание, налоги, управление и прочие затраты).

Вычисляется чистый операционный доход (NOI) – это разница между доходами и расходами.

На основе капитализационной ставки (кап-ставки), которая представляет собой коэффициент, определяющий доходность объекта, рассчитывается стоимость объекта.

Формула для оценки по доходному методу:

Стоимость = NOI / Кап-ставка

Преимущества:

Метод учитывает реальный доход, который может приносить объект.

Позволяет точно оценить коммерческую недвижимость.

Недостатки:

Не подходит для объектов, которые не приносят доход или не предполагают его в будущем.

Требует точной оценки доходов и расходов, что может быть сложным для новых или нестабильных объектов.

6.3. Корректировки и факторы, влияющие на оценку

При оценке недвижимости важно учитывать ряд факторов, которые могут повлиять на конечную стоимость объекта. Эти факторы варьируются в зависимости от выбранного метода, но в любом случае они играют ключевую роль в точности оценки.

1. Местоположение

Местоположение – один из самых важных факторов, влияющих на стоимость недвижимости. Даже объекты одинаковой площади и состояния могут сильно отличаться в цене в зависимости от их расположения. При оценке учитываются:

Престижность района

Близость к транспортным узлам, инфраструктуре, школам и больницам

Экологическая обстановка

Уровень безопасности

2. Состояние объекта

Физическое состояние объекта может существенно повлиять на его стоимость. Новые или недавно отремонтированные объекты оцениваются выше, чем объекты, требующие капитального ремонта. Оценщик должен учесть: