Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России - страница 12

В апреле 1989 г. СМ РСФСР и ВЦСПС утвердили «Положение о продаже гражданам квартир в собственность и оплате расходов на их содержание и ремонт» /1.28/.

В соответствии с Положением стоимость продаваемых гражданам в собственность квартир определялась на основании сметной стоимости по проектам на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт жилых домов, утвержденным в установленном порядке, с учетом остаточной стоимости в действующих ценах. Окончательная цена квартир – цена сделки – определялась оценочными комиссиями с учетом потребительских качеств квартир и комплексной оценки участка, где расположен жилой дом, путем применения поправочных коэффициентов, устанавливаемых в зависимости от категории дома, конструктивных решений, этажности, степени санитарно-технического обустройства, месторасположения, благоустройства и экологии района. Оценочные комиссии образовывали исполкомы местных Советов народных депутатов.

Заложенные в указанных выше документах механизмы не могли совершить коренной поворот жилищного сектора к рынку. Нужна была более радикальная мера, которая к тому же была бы скоординирована с целым рядом изменений в законодательстве страны.

Приватизация жилья в России

Началом кардинальных реформ жилищного сектора в России принято считать закон, принятый 4 июня 1991 г. Верховным Советом РСФСР (1.4). В преамбуле закона указывается, что «целью Закона является создание условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилье, а также улучшения использования и сохранности жилищного фонда. Вступление в права собственности на жилье дает гражданам возможность эффективно вкладывать свои средства, осуществлять накопление недвижимой собственности, выступать с ней на рынке недвижимости, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жильем».

Методологически закон установил порядок передачи государственного и муниципального жилья квартиросъемщикам в частную собственность.

Следуя букве закона, государство сначала попыталось получить с граждан доход в виде оплаты так называемой лишней площади. Указывалось, что размер бесплатно передаваемых в собственность граждан должен был составлять не менее 18 кв. метров общей площади на одного человека и дополнительно 9 кв. метров на семью с учетом потребительских качеств жилья. Оценка бесплатно передаваемой в собственность граждан площади должна была производиться через стоимостный эквивалент, который определялся исходя из стоимости одного квадратного метра общей площади жилья в действующих на момент приватизации ценах в домах со средним уровнем потребительских качеств для данного населенного пункта. Общая стоимость квартиры, передаваемой в собственность граждан, рассчитывалась с учетом ее площади и потребительских качеств независимыми комиссиями, создаваемыми при местных Советах народных депутатов. При приватизации жилья, превышающего бесплатно передаваемый размер и уровень потребительских качеств, граждане оплачивали разницу между общей стоимостью квартиры и стоимостным эквивалентом бесплатно передаваемого жилья.

Натолкнувшись на отсутствие у граждан стремления приватизировать свое жилье путем выкупа излишков площади у государства, правительство вынуждено было отказаться от этой идеи. Законом РФ от 23 декабря 1992 г. «О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР “О приватизации жилищного фонда в РСФСР”» статьи об оплате излишков площади были изъяты. Приватизация стала бесплатной.