Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России - страница 13

По мнению инициаторов приватизационных процессов в жилищном секторе, при относительно низких доходах основной массы населения и высокой стоимости жилья бесплатная приватизация занимаемого гражданами государственного, муниципального или ведомственного жилья позволила бы им создать начальный капитал для последующего улучшения жилищных условий. По прогнозам, общая доля приватизированных квартир должна достигнуть 60–65 процентов, тогда как 35–40 процентов жилья будет сохранена в качестве фонда социального использования, представляемого по договору социального найма /2.53/.

Положения о частной собственности на жилье, разработка которых началась с утверждения закона о приватизации, были закреплены Законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики». В нем говорится: «Собственник недвижимости в жилищной сфере либо ее части имеет право в порядке, установленном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться ею, в том числе сдавать внаем, аренду, отдавать в залог в целом и по частям, продавать, видоизменять, перестраивать или сносить, совершать иные действия, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные, иные права и свободы других граждан, а также общественные интересы. Частная собственность на недвижимость или ее часть в жилищной сфере не ограничивается по количеству, размерам и стоимости, обеспечивается правом неприкосновенности и подлежит регистрации в местной администрации».

Факторы, повлиявшие на развитие рынка жилья в России

Определяющее влияние на ход формирования российского рынка жилья оказала общая социально-экономическая ситуация в стране. Как отмечает С. Максимов /2.114/, решающую роль сыграли следующие факторы:

преобладание потребительских мотивов над финансовыми и отсутствие связи рынка жилья и финансового рынка;

слабая нормативно-правовая база, которая стала развиваться только в последние годы.

На рынке преобладали распределительные тенденции между различными по уровню доходов слоями населения и между «новыми» и «старыми» капиталами.

Рынок жилья в России оформлялся с отставанием от других рынков. Если финансовый и товарный рынки начали складываться на рубеже 80-х и 90-х гг., то рынок жилья появился в 1991 г. Запаздывание в формировании рынка жилья сыграло двойную роль. С одной стороны, развитие других секторов рыночной экономики позволило создать необходимую финансовую базу для быстрого развития сделок купли-продажи (деньги, накопленные на товарных и финансовых операциях, потекли на рынок жилья). С другой стороны, в силу долгосрочного характера инвестиций в недвижимость и более низкой их рентабельности рынок жилья не рассматривался в качестве объекта для инвестирования.

Рынок жилья начал развиваться на фоне практически полного отсутствия законодательной базы. Действующие в 1991 г. законы и нормы были сформированы в советское время, например, Жилищный кодекс, принятый Верховным Советом РСФСР в 1983 г.

Приватизация жилья развивалась на фоне неопределенности прав собственника приватизированного жилья. Дополнительные затраты по эксплуатации приватизированных квартир, с которыми повсеместно столкнулись их собственники, серьезно ослабили темпы приватизации.

Как отмечается в /2.22/, приватизация жилья являлась и является до сих пор одним из оснований возникновения частной собственности на жилой дом или квартиру. Другими основаниями, действовавшими как в тот период, так и в настоящее время, являются выплата паенакопления за квартиру или дом в жилищно-строительном кооперативе, приобретение жилья в порядке долевого участия в строительстве, а также в порядке наследования. Однако термин «приватизированное жилье» использовался для обозначения жилища, принадлежащего гражданам на праве частной собственности по любым основаниям, что приводит к неразберихе не только среди обывателей, но и специалистов.