Недвижимость: права и сделки - страница 11

– если пруд расположен на территориях двух и более субъектов РФ, то занятый им земельный участок является федеральной собственностью;

– если пруд расположен на территориях двух и более муниципальных районов вне границ поселений, то участок является государственной собственностью субъекта РФ (если он не принадлежит РФ в силу закона);

– если пруд расположен вне границ поселений или на территориях двух и более муниципальных поселений, то участок является собственностью муниципального района (если он не является государственной или частной собственностью).

К третьей группе относятся объекты, являющиеся недвижимостью в силу прямого указания закона.

Если вещи по своей физической природе являются движимыми вещами, но в силу указания закона («недвижимость по закону») отнесены к недвижимым вещам, то с правовой точки зрения они – недвижимое имущество. ГК относит к недвижимым вещам воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (п. 1 ст. 130). Несмотря на явную физическую природу указанных объектов как движимых вещей, они законодательно отнесены к недвижимому имуществу не только ввиду высокой стоимости и необходимости специального регулирования оборота, но и потому, что они являются «движущимися участками территории», находящимися под юрисдикцией Российской Федерации. Недвижимостью признается и особый объект гражданских прав – предприятие как имущественный комплекс (ст. 132 ГК).

Жилые и нежилые помещения могут быть отнесены к недвижимости как по второму критерию (невозможность перемещения без ущерба назначению), так и в силу специального указания в законе. Например, согласно ч. 2 ст. 15 ЖК жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Можно сказать, что независимо от физической природы и сущности в гражданско-правовых отношениях недвижимое имущество – это объекты с особым юридическим режимом недвижимости, оборот которых подчиняется специальным правилам, в том числе о государственной регистрации прав и сделок.

Ниже приводится перечень объектов недвижимости со ссылкой на соответствующие законодательные и судебные акты:

1) земельные участки (ст. 130 ГК, ст. 6 ЗК, ст. 1 Закона о регистрации прав), в том числе лесные участки (ст. 6 ЛК);

2) участки недр (ст. 130 ГК, ст. 1 Закона о регистрации прав);

3) здания (ст. 130 ГК, ст. 1 Закона о регистрации прав);

4) сооружения (ст. 130 ГК, ст. 1 Закона о регистрации прав);

5) нежилые помещения (ст. 1 Закона о регистрации прав), в том числе части помещений (ст. 26 Закона о регистрации прав);

6) жилые дома (ст. 558 ГК, ст. 16 ЖК, ст. 5 Закона об ипотеке), в том числе жилые дома на дачных участках с правом регистрации проживания в них (ст. 1 Закона о дачных объединениях);

7) части жилых домов (ст. 558 ГК, ст. 16 ЖК);

8) квартиры (ст. 289, 558 ГК, ст. 16 ЖК);

9) части квартир (ст. 558 ГК, ст. 16 ЖК); в том числе состоящие из одной или нескольких комнат (ст. 5 Закона об ипотеке);

10) комнаты (ст. 16 ЖК);

11) дачи (п. 4 ст. 218 ГК, ст. 56 Основ законодательства о нотариате, ст. 5 Закона об ипотеке), жилые строения на дачных участках без права регистрации проживания в них (ст. 1 Закона о дачных объединениях);

12) садовые дома