Недвижимость: права и сделки - страница 12

(ст. 56 Основ законодательства о нотариате, ст. 5 Закона об ипотеке), жилые строения на садовыхучастках без права регистрации проживания в них (ст. 1 Закона о дачных объединениях);

13) гаражи (п. 4 ст. 218 ГК, ст. 56 Основ законодательства о нотариате, ст. 5 Закона об ипотеке);

14) другие строения потребительского значения (ст. 56 Основ законодательства о нотариате, ст. 5 Закона об ипотеке); в том числе приусадебные хозяйственные постройки; хозяйственные строения и сооружения на садовьж и дачных участках (ст. 1 Закона о дачных объединениях);

15) объекты незавершенного строительства (ст. 130 ГК, ст. 25 Закона о регистрации прав);

16) предприятия как имущественные комплексы (ст. 132 ГК, ст. 1 Закона о регистрации прав).

В Градостроительном кодексе здания, строения, сооружения и объекты незавершенного строительства (за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек) именуются объектами капитального строительства. Правилами ведения ЕГРОКС (см. разд. 1.3.3) и Законом о кадастре недвижимости предусмотрены следующие виды объектов:

• земельный участок;

• здание;

• сооружение;

• помещение;

• объект незавершенного строительства.

От правильного определения вида объектов недвижимости зависит квалификация их правового режима. Иные общеупотребимые названия недвижимости, например магазин, банк, ресторан, АЗС и пр., отражают не вид объекта, а его назначение.

Жилые помещения

Как установлено ч. 1 ст. 16 ЖК и ст. 558 ГК к жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

Необходимо отличать жилые дома – индивидуальные либо блокированной застройки от многоквартирных домов. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (ч. 2 ст. 16 ЖК). Заселенный многоквартирный дом (равно как и кондоминиум) не является единым объектом права. Объектами гражданских прав, недвижимостью в многоквартирном доме являются квартиры и иные помещения (жилые и нежилые)[3].

Согласно ч. 3 ст. 16 ЖК квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (ч. 4 ст. 16 ЖК).

Обратим внимание на выделенное курсивом отличие части индивидуального жилого дома от квартиры. Признаком многоквартирного дома является не существование двух и более изолированных жилых помещений, а наличие помещений общего пользования, не являющихся частями квартир и предназначенных для обслуживания более одного помещения в данном доме – межквартирных лестничных площадок, лестниц, коридоров, чердаков, подвалов и пр. (ч. 1 ст. 36 ЖК).

В ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса, в частности, указаны такие объекты капитального строительства:

– отдельно стоящие жилые дома, не более трех этажей, предназначенные для проживания одной семьи