Оценка стоимости имущества - страница 3

Ипотека – форма организации получения залогодателем (лицом, берущим на себя долговое обязательство) ссуды под залог объекта недвижимости. Ипотека обеспечивает гарантии возвратности ссуды путем обременения права собственности на предмет залога правом залогодержателя (первичного кредитора или иного держателя залогового обязательства) на преимущественное удовлетворение основного требования из стоимости заложенного объекта. При этом залогодержатель не приобретает права собственности, а также прав пользования или владения объектом даже при нарушении должником своих обязательств. Право на обеспечение возвратности кредита реализуется путем получения залогодателем соответствующей части суммы, вырученной от продажи объекта на публичных торгах, осуществляемых по решению суда специализированной организацией. Одновременно с этим из упомянутой суммы выручки возмещаются судебные издержки и расходы на реализацию предмета залога.

Залогодатель вправе также получать компенсацию убытков и неустоек, возникающих вследствие неисполнения или задержки в исполнении обязательств, а также процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами. Важно, что залогодержатель сохраняет свое право на предмет залога и в случае изменения его юридической судьбы по решению собственника (залогодателя).

В гражданском законодательстве предусмотрено также право аренды на объект недвижимости в соответствии со ст. 313 и п. 3 ст. 335 ГК РФ.

Аренда объектов недвижимости осуществляется на основании договора аренды. Арендатор недвижимости имеет отдельные права по распоряжению земельным участком. Он может сдавать его в субаренду. По истечении срока договора аренды его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды объекта недвижимости. Собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом земельном участке и на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка.

Договор аренды может быть заключен на определенный срок и без указания срока. Все условия аренды объекта недвижимости устанавливаются договором аренды, общие положения договора аренды должны соответствовать требованиям ГК РФ.

Объекты недвижимости разнородны по своим физическим характеристикам (см. рис. 1.1), поэтому в разделе I настоящего пособия рассмотрены вопросы оценки единых объектов недвижимости (застроенных земельных участков, когда полезность объекта недвижимости заключена в местоположении и физических характеристиках здания или помещения). Застроенный земельный участок (земельный участок/часть земельного участка + здание/помещение) будет рассмотрен как базовый объект недвижимости, а затем в разделе II пособия рассмотрим особенности оценки земельных участков, которые необходимо учитывать в ходе оценки.

Проведение оценки стоимости недвижимости включает систему последовательных действий оценщика – от постановки задания на оценку до составления отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Проведение оценки включает следующие этапы3: