Руководство по продаже и покупке недвижимости на торгах. Скелеты в шкафу и юридические тонкости - страница 2

Существует распространенное мнение: «Покупать недвижимость на торгах стоит только в том случае, если она существенно дешевле рынка».

Получается, что любой собственник, выставляющий свой объект на продажу с торгов, априори рассчитывает продать его дешевле, чем при прямой продаже обычными методами. Но откуда такая благотворительность и кто эти добрые люди?

Может быть, все дело в том, что собственники вынуждены продавать свое имущество с торгов в силу требований законодательства или по каким-то иным причинам? Другими словами, продажа с торгов – это от безысходности и по принуждению?

Так ли это?

Алексей Китов, директор по развитию ООО «Межрегиональная электронная торговая система» (ООО «МЭТС»), утверждает, что в их системе уже много лет сохраняется тенденция к увеличению числа лотов, в которых собственники добровольно решили продать свои объекты недвижимости именно на торгах. Это так называемые коммерческие торги. Причем немало таких объектов, цена на которые в ходе торгов может увеличиться в несколько раз. Одним из показательных примеров, в частности, является продажа земельного участка в восемь раз дороже начальной цены: цена продажи составила 1 340 600 руб. при начальной цене лота в 166 000 руб.

Получается, что большое число собственников идут на продажу своих объектов с торгов именно для того, чтобы продать их как можно дороже.

Почему же тогда покупатели приходят на торги, намереваясь приобрести недвижимость существенно дешевле? Кто же ошибается – продавец или покупатель?

На самом деле правы и те и другие.

Попробуем понять причины, заставляющие покупателей и продавцов приходить на торги с противоположными интересами и заключать взаимовыгодные сделки. Начнем с мотивов продавцов.

Часть собственников вынуждены продавать свою недвижимость на торгах в силу требований закона, но часть это делает абсолютно добровольно.

В зависимости от того, является ли проведение торгов обязательным или выбор такой формы продажи носит добровольный характер, можно выделить следующие три группы[4]:

1) торги проводятся обязательно в случае:

а) приватизации, т. е. продажи государственного и муниципального имущества;

б) продажи имущества должника в ходе исполнительного производства (так называемые публичные торги);

в) продажи имущества несостоятельного должника (банкрота);

2) продажа имущества государственных корпораций, государственных компаний, акционерных обществ с долей участия Российской Федерации более 50 % проводится с торгов почти обязательно.

Дело в том, что таким компаниям государство рекомендует осуществлять продажу по результатам проведения конкурентных процедур с соблюдением принципов публичности, открытости, прозрачности, конкурентности и возмездности в соответствии со ст. 447 и 448 Гражданского кодекса РФ.

И пусть, в отличие от первой рассмотренной группы, проведение торгов в данном случае является необязательным требованием, а лишь рекомендацией, однако, учитывая, что эта рекомендация исходит со стороны государства, к ней стоит прислушаться и продавцам, и покупателям.

Иными словами, в данном случае реализация имущества проходит в добровольно-принудительном порядке;

3) по добровольному решению собственника имущество чаще всего реализуется на торгах в одном из следующих случаев:

а) собственник предполагает, что использование механизма торгов (а именно аукциона на повышение) позволит ему продать недвижимость дороже, чем в результате прямых переговоров;