Руководство по продаже и покупке недвижимости на торгах. Скелеты в шкафу и юридические тонкости - страница 4

Таким образом, продажа имущества на торгах является защитой от оспаривания сделки в процедуре банкротства и может быть одной из причин добровольного решения собственника реализовывать свою недвижимость на торгах.

Итак, мы определились с мотивами продавцов. Перейдем к покупателям.

Казалось бы, покупателей точно никто не может заставить приобретать недвижимость на торгах. Зачем же им нужны эти сложности?

Причина 1 — желание купить дешевле рынка.

Да, действительно, некоторые объекты на торгах можно купить существенно дешевле рынка.

Но, как правило, это объекты с обременениями, «сомнительной историей» или иными неприятными сюрпризами.

Поэтому их дешевизна может быть очень условной, так как потребуется еще вложить средства для приведения недвижимости в нормальное состояние.

В некоторых ситуациях действительно можно купить «чистый» объект дешево. Иногда это просто удача, но чаще – плод реализации грамотной стратегии.

Об этом поговорим чуть позже.

Причина 2 — желание купить конкретный объект, который иначе как на торгах купить невозможно.

Здесь все очень просто. Покупатель нацелился на конкретный объект недвижимости, который собственник вынужден по тем или иным причинам (см. выше) продавать на торгах.

Другого законного варианта купить желаемый объект просто не существует.

Причина 3 — желание обезопасить себя от оспаривания сделки в возможной последующей процедуре банкротства продавца.

Здесь мотивы продавца и покупателя совпадают. Мы подробно рассмотрели эту ситуацию выше, в подп. «г» п. 3.

Итак, мы изучили мотивы продавцов и покупателей, благодаря которым они встречаются на торгах.

Теперь остается понять: как кому-то удается купить дешевле, а кому-то продать дороже рыночных цен и кому удается зарабатывать на торгах экстра-прибыль?

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

^{>Сергей Мокрушин}

^{>Адвокат, Председатель коллегии адвокатов «Мокрушин и партнеры». Арбитражный управляющий, член СРО «Центральное агентство арбитражных управляющих»}

На практике часто получается, что покупка недвижимости по цене «сильно ниже рынка», – это только видимость.

Неквалифицированные покупатели не вникают в подробности, не анализируют конкурсную документацию и полагаются на принцип «купим и потом разберемся». Как правило, такими покупателями выступают граждане, у которых есть деньги, и они считают, что, купив недвижимость дешевле рыночной стоимости, они смогут потом со всем разобраться.

В реальности же часто получается, что устранить проблемы и затем перепродать приобретенную на торгах недвижимость дороже – просто невозможно.

Одной из особенностей торгов является то, что в процессе совершения сделки могут участвовать не только покупатель и продавец, но и арбитражный управляющий, пристав, электронная торговая площадка и т. д.

Все они играют особые роли, их интересы могут не совпадать, и от этого может существенным образом меняться не только поведение участвующих в процессе торгов по недвижимости лиц, но и избранная ими стратегия поведения.