Современный ремонт загородного дома и квартиры - страница 2

Многие факторы влияют на время достижения зданием предельно допустимого физического износа, при котором дальнейшая эксплуатация здания практически невозможна. Предельный физический износ здания составляет 70%. Такие здания подлежат сносу по ветхости.

Основными факторами, влияющими на время достижения зданием предельно допустимого физического износа, являются:

• качество применяемых строительных материалов;

• периодичность и качество проводимых ремонтных работ;

• качество технической эксплуатации;

• качество конструктивных решений при капитальном ремонте;

• период неиспользования здания;

• плотность заселения.

При неиспользовании здания (отселенное здание) физический износ увеличивается в несколько десятков раз быстрее, чем при нормальной эксплуатации заселенного дома. Значительное влияние на рост физического износа отселенного здания оказывает измененный тепловлажностный режим внутри здания, что приводит к ускоренному разрушению конструктивных элементов и инженерного оборудования.

Физический износ жилого дома определяет вид, объемы и затраты капитального ремонта. Оценка состояния здания в зависимости от общего физического износа представлена в табл. 1.

Для решения конкретных проблем модернизации старых жилых домов недостаточно знать общий физический износ здания, который определяют сложением данных физического износа отдельных конструктивных элементов по доле восстановительной стоимости каждого из них в общей стоимости здания. Для этого необходимо знать техническое состояние (износ) основных конструктивных элементов, не подлежащих замене (фундаменты, стены, лестницы, железобетонные перекрытия) и остаточный срок их службы.

Так, фундаменты здания работают в более лучших условиях по сравнению со стенами, и для них интервал данных физического износа принят 20%, причем признаки физического износа указаны для средних значений. Износ более ценных конструктивных элементов указан с интервалом 10%, а признаки даны для крайних значений.

Прогнозируемый физический износ здания, %, рассчитывают по формулам:

на 1-е десятилетие:

И_>ф1 = И_{>ф. пер.} + (ΔИ_>ф/10)t_>1,

на 2-е десятилетие:

И_>ф2 И_{>ф. пер.} + ΔИ_>ф1 + (ΔИ _>ф/10)t_>2,

где И_>ф1 – физический износ на данный год, И_{>ф. пер.} – физический износ на год переоценки основных фондов, И_>ф1, И_>ф2 – прирост физического износа соответственно за 1-е и 2-е десятилетия, t_>1, t_>2 – период после последней переоценки основных фондов, лет.

В табл. 2 приведены данные физического износа каменных зданий I и II групп капитальности.

Моральный износ. Обесценение жилищного фонда происходит также за счет морального старения. Установлены две формы морального износа средств труда и удешевления производства по мере развития научно-технического прогресса. Вторая форма морального износа состоит в том, что по мере развития науки и техники создаются новые конструкции машин и оборудования, обеспечивающие более высокую производительность труда.

Моральный износ старого жилищного фонда – это обесценение жилого дома в результате уменьшения затрат общественно необходимого труда на возведение в современных условиях жилого дома, сходного по объемно-планировочным решениям и внутреннему благоустройству с ранее возведенными домами в результате роста производительности труда и несоответствия объемно-планировочного и инженерно-конструкторских решений, не обеспечивающих современного уровня комфорта проживания по сравнению с новым строительством.