Читать онлайн Коллектив авторов - Все о недвижимости. Рынок загородного жилья

Прежде чем говорить о рынке загородной недвижимости, давайте определимся, что вообще представляет собой это понятие. Как правило, словосочетание «загородная недвижимость» рисует в воображении череду ветхих дачных домиков, современных коттеджей и просто участков земли, пересеченных рядами картофельных кустов. На самом деле рынок загородной недвижимости – гораздо более широкое понятие. Оно объединяет всех участников рынка, то есть покупателя, продавца, собственника, консультанта, девелопера, риелторскую компанию, частного маклера, государственные регулирующие органы и т. д., а также совокупность сделок, совершаемых между ними.

В силу исторических обстоятельств у российского рынка загородной недвижимости сложная судьба. В начале XX века его развитие прервала революция 1917 года. Когда же он возродился после распада СССР, то оказался в положении, схожем с ситуацией некоторых островных цивилизаций, обнаруженных европейскими исследователями в прошлом веке: когда весь мир уже разговаривал по телефону, они еще орудовали каменным топором, то есть стояли в самом начале пути своего развития. Вот только в условиях глобализации российский рынок загородной недвижимости не может оставаться автономным островом. Он взаимодействует с мировым рынком. То есть, по сути, ему, не прошедшему даже детского сада, пришлось сразу поступить в университет. Необходимость экстренного взросления наложила свой отпечаток. Переняв внешние атрибуты своих состоявшихся в этом бизнесе соседей, российский рынок загородной недвижимости и сегодня, по мнению специалистов, является плохо структурированным.

Однако прежде чем говорить о текущей ситуации на загородном рынке, чтобы не возникало ощущения, что он, как гриб после дождя, вырос на пустом месте, оглянемся назад и вспомним его историю.

Загородная недвижимость, которая сначала именовалась простым и коротким словом «дачи», появилась в России еще в XVIII веке, во времена Петра I. Петр раздавал приближенным участки земли под Петербургом (отсюда и само слово «дача» – от глагола «давать»), и они устраивали там усадьбы: возводили дома и хозяйственные постройки, разбивали сады, дорожки, сооружали беседки и фонтаны – в общем, создавали все то, чем мы сейчас восхищаемся, гуляя по дворянским усадьбам, сохранившим былой облик до наших дней. В Подмосковье дачный бум пришелся на середину XIX века, а спровоцировало его появление железных дорог – теперь жилье для летнего отдыха можно было строить на большем расстоянии от Москвы. Тогда же мода жить летом на даче вышла за границы дворянского сословия и стала обычной для всех более или менее состоятельных людей. Однако в отличие от первой волны дачников, которые получили землю от царской власти, новые любители отдыха за городом, как правило, не владели загородной недвижимостью, а арендовали ее на летние месяцы. Так появились первые застройщики, этакие «протодевелоперы» – предприниматели, которые имели в собственности землю, строили на ней дачные поселки, а потом продавали или сдавали внаем дома.

Пожалуй, одним из самых известных и успешных предпринимателей, догадавшихся, что на подмосковной земле можно зарабатывать, был Василий Перлов. Он создал модный в конце XIX века дачный поселок Перловка. Несмотря на неказистое название, вызывающее ассоциации с армейской кашей, по тем временам Перловка была, можно сказать, поселком премиум-класса. Деревянные домики в стиле модерн стояли на общем участке без всяких заборов (огораживать дачу забором тогда считалось дурным тоном), но зато имели все удобства – душ и туалет в каждом. Поселок был окружен сосновым бором, а с севера его огибала река Яуза, на берегу которой специально для дачников оборудовали купальни. Кроме того, в поселке была развита развлекательная инфраструктура: Перлов построил танцевальную веранду, летний театр и приглашал из Москвы музыкантов и театральные труппы. Результатом такого грамотного подхода стала невероятная популярность поселка среди москвичей. Возникали очереди из желающих арендовать там дачу, а платить за аренду горожане были готовы столько же, сколько и за престижное жилье в центре Москвы.

В советское время ситуация резко изменилась. В 1930-е годы государственные дачи предоставлялись во временное пользование партийным, советским и профсоюзным работникам, а также военным и государственным деятелям. Пока занимаешь пост – пользуешься дачей, уходишь на пенсию или другую работу – и дача переходит преемнику по должности. Служебные дачи полагались даже рядовым сотрудникам партаппарата, но это не значило, что целую дачу отдавали в одни руки – обычно в одном загородном доме отдыхали сразу несколько семей. Пока рядовые сотрудники ютились в мансардах, высокопоставленные чиновники выделяли себе роскошные особняки со множеством комнат. Ситуация немного выровнялась в 1938 году, когда постановлением СНК СССР и ЦК ВКП(б) был установлен максимальный размер дач для руководящих советских работников: 7–8 комнат среднего размера для семейных и 4–5 – для несемейных.

Строились дачные поселки и для научной и творческой интеллигенции, генералитета, за особые заслуги получить дачу мог и рабочий-ударник. В отличие от дач партийных и государственных деятелей, эти дачи были не служебные, выделялись не на время, а предоставлялись государством в пожизненное пользование. Однако пожизненное пользование – это не собственность. В СССР вся земля была в собственности у государства. Дома в таких поселках, как правило, подходили для круглогодичного проживания: они были подключены к отоплению, электричеству, газу, к ним протягивали телефонную линию. Позже уже российские СМИ окрестили подобные поселки стародачными.

Для остальных, рядовых граждан создавались коллективные сады, которые возделывались, например, совместно коллективом завода, а урожай делился между работниками или сдавался государству по фиксированным ценам. Конечно, коллективные сады были предназначены не для праздного загородного отдыха советских граждан, а для выращивания сельскохозяйственной продукции, которой советская торговля не могла обеспечить горожан в полной мере. Позднее, в 1949 году, было принято Постановление Совета Министров СССР «О коллективном и индивидуальном огородничестве и садоводстве рабочих и служащих». Этот документ положил начало массовой раздаче земельных участков обычным гражданам. В тексте постановления был оговорен максимальный размер участка, ставший со временем классическим, – 0,06 га, то есть 6 соток. На участке можно было построить небольшой дом.

Итак, если не брать в расчет дачи особо отличившихся в глазах государства граждан (видных деятелей науки и искусства, генералитет и т. д.), на которых можно было проживать круглогодично, то единственное, что роднит загородную недвижимость советского периода и дореволюционного времени, – это то, что участки за городом по-прежнему воспринимались исключительно как места для летнего труда и отдыха, а не постоянного проживания.

После распада Советского Союза в 1991 году ситуация с загородной недвижимостью изменилась. Вследствие приватизации дачные участки, которые раньше были в бессрочном пользовании, стали переходить в собственность граждан. Значит, появилась возможность их продавать. Самые обычные поля, пашни и сенокосы, прежде принадлежавшие колхозам или совхозам, делили на паи и раздавали экс-колхозникам/экс-работникам совхозов бесплатно. Однако поскольку это земли сельскохозяйственного назначения, на них нельзя было возводить никаких строений, и растерянные новые владельцы, не понимая, что им делать с землей, за бесценок продавали ее более дальновидным гражданам или юридическим лицам, в чьих активах, таким образом, оказывались значительные земельные массивы. Это и стало началом зарождения рынка загородной недвижимости, который мы можем наблюдать сегодня, хотя на том первоначальном этапе его еще не совсем корректно называть рынком, потому что ситуация была абсолютно хаотичной и вплоть до 1996–1997 годов оставалась такой.