Все о недвижимости. Рынок загородного жилья - страница 5

По тем же причинам становится все более популярным и востребованным еще один формат загородной недвижимости – малоэтажное строительство. По прогнозам специалистов рынка, в ближайшие годы поселки с малоэтажными домами с квартирами от 30 до 200 м^>2 широко распространятся 30–40-километровой зоне от МКАД. Привлекательность подобного жилья для покупателей очевидна: это и все то же однородное проживание, и усталость москвичей от мегаполиса с его тесными серыми многоэтажками, и гигантская плотность населения в столице, и стремление жить в комфортабельном жилье и на природе одновременно, и доступная цена. Привлекает этот формат и девелоперов. Учитывая такой обоюдный интерес, можно ожидать, что малоэтажное строительство, на которое уже сейчас приходится 10 % рынка загородной недвижимости, ждет большое будущее.

Впрочем, сегодняшняя ситуация такова, что делать далекоидущие прогнозы достаточно проблематично, потому что они основаны на внутрирыночных механизмах, а сейчас на первый план выходят внешние, глобальные макроэкономические факторы. Связано это прежде всего с тем, что капиталистическая экономика терпит системный кризис, который начался в 2008 году, продолжается до сих пор и, по прогнозам аналитиков, будет идти еще неопределенно долго. «Прошлый кризис в США, так называемая “Великая депрессия”, продолжался 10 лет, – рассказывает руководитель аналитической службы Компании «ИНКОМ» Дмитрий Таганов. – Однако тогда это было локальное явление, которое затронуло в основном Штаты, немного Европу. Нынешний кризис более глубокий. Тот кризис был кризисом перепроизводства, сопровождался дефляцией, сейчас это кризис общества потребления. Тогда выход из кризиса обеспечил Рузвельт: он фактически централизировал экономику в США, и это позволило преодолеть депрессию. А сейчас в мире должна произойти какая-то смена глобальной доминирующей экономической доктрины, и только при этом условии кризис прекратится. Конечно, с проявлениями кризиса можно бороться, и довольно успешно, но они будут возникать вновь и вновь, ведь все мы знаем, что лечение симптомов не избавляет от заболевания. Это не значит, что будет все время плохо. Это значит, что установится определенная периодичность, когда будет какое-то время плохо, потом лучше, будут периоды длительного снижения, затем длительного восстановления. Эти периоды будут перемежаться, как черное и серое, но “совсем хорошо” так и не наступит, пока не будут приняты радикальные меры».

В таких условиях прогнозирование рынка недвижимости приобретает определенную специфику. Прежде всего должен учитываться общий экономический фон, причем не столько российская экономика, сколько общемировые тенденции: ситуация в Европе, в США, процессы, которые происходят внутри этих государств, политика, возможные войны и т. д. Эти факторы на 90 % определяют рынок. Остальные 10 % – это внутрирыночные факторы: спрос-предложение, сезонность (пики продаж загородной недвижимости приходятся на весну и осень). Причем парадокс в том, что если судить по внутренним факторам, то рынок недвижимости сегодня спокоен и стабилен, а значит, легко прогнозируем. Однако это впечатление обманчиво, так как любые изменения в макроэкономике (а они бывают совершенно непредсказуемыми) могут повлечь и резкое изменение рынка жилья.

Наконец, еще одна особенность сегодняшней ситуации на подмосковном загородном рынке – это то, что он, подобно концентрическим кругам на воде, распространяется все дальше от столицы, накрывая все более отдаленные от Москвы области. В настоящее время можно сказать, что рынок Подмосковья смыкается и постепенно включает в себя и части рынков Калужской и Владимирской областей. Многие покупатели охотно приобретают коттеджи в зоне дальше 100 км от столицы, тем более что участки там заметно дешевле, плотность застройки намного ниже, а природа в меньшей степени испытала вмешательство человека. Что касается направлений, то из-за тяжелой транспортной ситуации в Подмосковье в целом сейчас на первый план вышла проходимость трассы, отсутствие пробок. Поэтому самыми востребованными являются поселки по Новорижскому, Калужскому, Киевскому и Симферопольскому шоссе.