Но как быть в ситуации, когда имуществом хочет пользоваться не третье лицо, а один из долевых собственников. Типичные ситуации: собственник квартиры хочет разместить на фасаде дома кондиционер; собственник нежилого помещения (магазина, например) хочет разместить вывеску. Как в этом случае должны быть оформлены отношения?
Может показаться, что решение общего собрания не нужно. В самом деле в ст. 44 ЖК сказано только, что к компетенции общего собрания относится передача общего имущества иным лицам. Кто эти «иные»? Очевидно, что речь о лицах, не являющихся собственниками помещений в доме. Получается, что согласие общего собрания не требуется?
Это не так. Если решается вопрос о предоставлении части общего имущества дома собственнику помещения в доме, то начинает работать ст. 247 ГК. Когда собственники сдают крышу дома оператору сотовой связи, то речь идет о распоряжении имуществом. Но когда собственники разрешают пользоваться крышей дома одному из собственников, то речь идет о пользовании имуществом.
В этом последнем случае необходимо решение общего собрания. Причем самое важное правило: решение должно быть принято всеми собственниками единогласно. Здесь уже не работает правило ст. 46 ЖК и большинством голосов ничего решить нельзя.
15. Как избавиться от хлама в лифтовом и приквартирном холле?
Это частая проблема: соседи накидали личных вещей в приквартирном или лифтовом холле. В судебных решениях сложилась однозначная позиция по таким делам. Поэтому можно рассмотреть одно из типовых дел, чтобы понять все существенные моменты. Для этого возьмем Апелляционное определение Московского городского суд от 20.03.2017 №33—9347/17.
В рамках этого дела было установлено, что собственник одной из квартир разместил личные вещи в приквартирном холле. Причем состав и способ размещения личных вещей препятствовал другим собственником пользоваться холлом. Комиссия управляющей организации провела проверку и уведомила нарушителя о необходимость произвести уборку.
Обратите внимание, что управляющая организация не может самостоятельно убрать личные вещи собственника. Организация может только уведомить собственника о нарушении закона и предложить способы исправления ситуации.
В этом конкретном случае собственник никак не отреагировал на уведомление и дело ушло в суд. В суде собственник пытался ссылаться на то, что его действия не нарушают закон. Однако суд сослался на правила пожарной безопасности (п. 36 Постановления Правительства от 25.04.2012 г. №390), а также на то обстоятельство, что материалами дела подтверждается невозможность использования холла, который является общедомовым имуществом.
Одним из доводов нарушителя было то, что на соседних этажах ситуация аналогичная. Суд не стал рассматривать этот довод, так как нарушение на соседних этажах никак не может обосновать законность действий этого конкретного собственника.
Обратите внимание, что с иском обратилась именно управляющая организация, а не другие собственника. Суд никак не возражал против этого, а ведь именно это является слабым местом разбирательства. Управляющая организация не может выступать истцом по данным делам без доверенности от собственников, так как права самой организации не нарушаются.
16. В каком порядке возникает право общей собственности на земельный участок под многоквартирным домом?
Придомовая территория может принести немалый доход собственникам помещений. Можно сдавать, например, земельный участок в аренду. Полученные доходы собственники р могут отправить на содержание общего имущества или на личные нужды. Но важно помнить: сначала надо оформить земельный участок. Как это сделать?
