Порядок возникновения права собственности на земельный участок под домом разъяснен в Письме Минэкономразвития РФ от 16.10.2009 № Д23—3410.
Первое, что должны помнить собственники квартир: право на придомовую территорию возникает только в силу закона (Постановление КС РФ от 28.05.2010 №12-П). Это означает, что не надо обращаться в Росрестр или в местную администрацию, чтобы получить право собственности на земельный участок под домом. Собственники помещений получают право собственности на общее имущество только в силу ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, которая определяет: общедомовое имущество принадлежит собственникам помещений в доме. Так как земельный участок – это общедомовое имущество, то и право долевой собственности возникает автоматически. Поэтому, например, для возникновения права собственности на придомовую территорию не требуется регистрация права в Росреестре (Письмо Роснедвижимости от 20.06.2008 № ВК/2657).
Однако земельный участок переходит в собственность только в случае, если проведен кадастровый учет участка. По сути, кадастровый учет – это формирование участка. В самом деле, чтобы возникло право собственности должен быть объект, а без межевания такой объект как земельный участок просто не возникает.
Итак, если собственники хотят получать прибыль от придомовой территории, то надо провести кадастровый учет участка под домом. После кадастра возникает право долевой собственности на участок.
В то же время, если общее собрание дома решит передать земельный участок в аренду, то необходимо будет зарегистрировать право собственности в Росреестре. После этого общее собрание должно определить арендную плату и другие условия договора, а также назначить управляющую организацию представителем, чтобы она могла от лица собственников заключить договор.
17. Как правильно определить земельный участок под домом?
Не так давно Минстрой подготовил рекомендации по определению земельных участков под многоквартирными домами. Проанализируем наиболее важные и интересные для собственников помещений в доме положения Приказа от 07.03.2019 №153/пр.
Самый важный вопрос – местоположение земельного участка. Ведомство рекомендует учитывать следующее.
Во-первых, под каждым многоквартирным домом должен быть отдельный земельный участок. Ранее встречались случаи, когда под несколькими соседними домами образовывали один земельный участок. Нормативного решения по этому вопросу пока нет.
Во-вторых, организовывать участок надо так, чтобы не нарушить права третьих лиц, например собственников соседних участков. Важно помнить, что режим использования земельного участка будет определяться общим собранием. Именно это может создать потенциальные трудности соседним участкам.
В-третьих, все объекты общего имущества должны быть расположены в границах земельного участка. Это несколько размытое требование, так как статус общего имущества как раз возникает у объектов, если они не расположены в доме, только в силу размещения на общедомовом земельном участке.
В-четвертых, не рекомендуется включать в состав земельного участка «территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц, в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары и иные территории общего пользования».
Следующий вопрос – площадь земельного участка. И тут ведомство удивило, так как предложило весьма интересный подход: площадь участка должна определяться по совокупной площади жилых и нежилых помещений в доме, в том числе помещений, относящихся к общему имуществу.
