Признание прочих доходов и расходов в бухгалтерском и налоговом учете - страница 7

Основными требованиями, предъявляемыми к договорам аренды являются:

1. если одной из сторон договора аренды является юридическое лицо (организация), то он должен быть заключен в письменной форме;

2. в договоре аренды обязательно должны быть отражены данные, которые позволяют идентифицировать объект аренды, в противном случае договор считается незаключенным (Постановление ФАС УО от 15 ноября 2006 года № Ф09-10136/06-С3);

3. договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не предусмотрено законом. Договор аренды недвижимости, подлежащий государственной регистрации, признается заключенным с момента регистрации. Для договоров аренды зданий и сооружений предусмотрено исключение– обязательная государственная регистрация необходима только в случае, когда договор заключен на срок более 12 месяцев.

Если в аренду сдается имущество, которое уже находится в аренде, то заключается договор субаренды (ст. 615 ГК РФ). К договорам субаренды применяются правила, предусмотренные для договоров аренды, поэтому, если объектом субаренды является помещение, то договор подлежит государственной регистрации с учетом вышеуказанных исключений. О необходимости государственной регистрации договора субаренды указано в п. 19 Информационного письма № 66 Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 года.

Срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ признан равным году.

Срок действия договора аренды согласно ст. 610 ГК РФ определяется условиями самого договора. Если же срок аренды в договоре не определен, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. К договорам, заключенным на неопределенный срок, приравниваются договоры сроком «до наступления события».

Законом установлены максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды и отдельных видов имущества. Например, предельный срок аренды участков лесного фонда составляет 99 лет (ст. 31 Лесного кодекса Российской Федерации). Водные объекты могут предоставляться в пользование сроком до 25 лет (ст. 14 Водного кодекса Российской Федерации).

В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении вышеуказанного срока прекращается.

Если в договоре будет приведен срок, превышающий установленный законом предел, такой договор все равно считается заключенным на срок, равный предельному.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора.

Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае, если арендодатель собирается продолжать сдавать объект в аренду.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.